Se nos plantea en ocasiones si el arrendatario de una vivienda urbana tiene derecho a desistir del contrato y cuales son sus consecuencias.

Sobre este asunto la Ley es muy clara pues el art. 11 LAU:

  • permite al arrendatario desistir unilateralmente del contrato una vez transcurridos los 6 primeros meses, y,
  • prevé la posibilidad de que las partes pacten en el contrato que la indemnización a favor del arrendador pueda ser sólo de una mensualidad por cada año pendiente por cumplir  más la parte proporcional por los periodos inferiores a una anualidad. En definitiva se trataría de pactar las consecuencias del desistimiento como una clausula penal. Por ejemplo, si faltan por cumplir 2 años y medio, tendría que pagar al arrendador 2 mensualidades y media.

Se trata pues de una posibilidad de pacto, que la Ley parece que quiere incentivar (pues al ser un pacto lícito siempre podrían haberlo alcanzado sin la previsión legal, al igual que con este precepto se pueden adoptar otros distintos).

Por lo tanto, no es un derecho del arrendatario de finca urbana, como en ocasiones se interpreta el artículo, sino que debe pactarse expresamente por las partes esta posibilidad.

En caso de ausencia de pacto será de aplicación la previsión legal aplicable a todos los contratos a cuyo tenor  “la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejase al arbitrio de uno sólo de los contratantes (art. 1.256 Cc)” y el derecho de la parte que se ve afectada por el incumplimiento (el arrendador) a exigir la indemnización que entienda le corresponde (art. 1.124 Cc), la cual  normalmente vemos que suele consistir en exigir al arrendatario la totalidad de las rentas pendientes hasta cumplir el contrato o hasta que se haya vuelto a arrendar el inmueble, aunque esta indemnización siempre estará sujeta a moderación por parte de los Juzgados y Tribunales.

En conclusión:

·      el arrendatario si que puede desistir del contrato transcurridos los 6 primeros meses, y

·      sólo tendrá que pagar al arrendador 1 mes/año si lo han pactado.